Despre patrimoniu și asociații de proprietari

01.12.2022

În lumina reglementării asociațiilor de proprietari, chiar înainte de vechea lege nr. 230/2007 și continuând cu actuala lege nr. 196/2018, asociațiile de proprietari au scopul de administrare, exploatare, întreţinere, reparare, reabilitare şi modernizare a proprietăţii comune, menţinere în stare bună a imobilului, de respectare a drepturilor şi asumare a obligaţiilor de către toţi proprietarii din condominiu.

Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.

Legea nr. 196/2018 definește condominiul astfel: imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, după caz, şi cote-părţi indivize de proprietate comună.

Tot legea nr. 196/2018 definește cota-parte indiviză după cum urmează: cota-parte de proprietate comună forţată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual şi este calculată ca raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi suma suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale din condominiu. Suma cotelor-părţi indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, conform suprafeţelor utile.

În concluzie, având în vedere că asociațiile de proprietari sunt forme de organizare a proprietarilor din condominii care intermediază cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază proprietarii, iar proprietățile din condominiu aparțin tot proprietarilor, asociațiile de proprietari nu au și nu pot avea patrimoniu (tot ce dețin asociațiile de proprietari, veniturile acestora, inclusiv sumele plătite pentru servicii, toate apațin proprietarilor). Atenție: asociațiile de proprietari dețin documente sau bunuri în administrare sau în folosinţă, nu în proprietate!

O altă concluzie este că asociațiile de proprietari nu pot fi executate (nu se poate institui titlu executoriu în cazul asociațiilor de proprietari, ci numai în cazul proprietarilor din condominii care dețin patrimoniu ce poate fi executat).